Por qué el desarrollador antes que el departamento
El departamento se ve en una tarde. El desarrollador se ve en su historial, y ese historial es el que te entrega o no te entrega.
En preventa el comprador entrega dinero por algo que no existe, en el momento de máxima incertidumbre. Quien construye es la única garantía real que hay en esa etapa.
Ningún vendedor va a auditarse a sí mismo. Por eso la revisión la tiene que hacer alguien que no cobre por convencerte.
Las siete preguntas
Uno: ¿qué obras ha entregado, con dirección y fecha? Pide la lista, no los años de experiencia. "15 años en el mercado" no es un dato, es una frase.
Dos: ¿qué sociedad firma el contrato, y es dueña del terreno? Pide el acta y el título. Una SAPI distinta por proyecto, sin patrimonio, es la trampa más común de la plaza.
Tres: ¿cómo se financia la obra, con crédito puente o con preventa? Si es solo preventa, el riesgo lo cargas tú.
Cuatro: ¿qué dice la cláusula de retraso? Con monto y con disparador. Si no la trae, es un no.
Cinco: ¿quién honra la garantía de vicios ocultos y por cuánto tiempo? Por escrito.
Seis: ¿el régimen de condominio está constituido o tiene fecha? Sin él no hay escritura individual.
Siete: ¿hay litigios, quejas en PROFECO o retrasos en proyectos anteriores? Se revisa, y se pregunta de frente.
Las respuestas que encienden el foco
"Confía en nosotros, siempre hemos entregado" sin la lista de direcciones.
"La fecha es aproximada, ya sabes cómo es la obra" cuando pides la fecha del contrato.
"Eso lo vemos al firmar" para la penalización por retraso.
"El régimen se constituye después" sin fecha comprometida.
Ninguna de estas significa fraude. Significan que falta un papel, y que hasta tenerlo no hay decisión.
Qué se llevan nuestros clientes de esta revisión
Los mismos ocho datos, en el mismo formato, para todos los proyectos que ven: quién construye, obras entregadas, avance de hoy, fecha contractual, penalización por retraso, régimen de condominio, memoria de acabados y escrituración.
Cuando un proyecto no los reúne, se dice, y no se vende. Es la parte cara de trabajar así, y es la única que hace que lo demás signifique algo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si un desarrollador en Mérida es confiable?
Por su historial verificable, no por su publicidad: obras entregadas con dirección y fecha, qué sociedad firma el contrato, cómo se financia la obra y qué dice la cláusula de retraso. Todo eso se pide por escrito antes de apartar.
¿Qué documentos debo pedir antes de apartar un departamento?
Acta constitutiva de la sociedad que firma, título del terreno, licencia de construcción y uso de suelo vigentes, régimen de condominio o su fecha, memoria de acabados firmada y el contrato con fecha de entrega y penalización por retraso.
¿Qué es una cláusula de penalización por retraso?
Es el apartado del contrato que dice cuánto te paga el desarrollador si no entrega en la fecha pactada, y a partir de qué día. Sin monto y sin disparador, no sirve de nada.
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