Respuesta directa. Escriturar una propiedad en Mérida cuesta, en total, entre 5% y 8% del valor del inmueble. El concepto más grande es el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) que cobra el Ayuntamiento; después vienen los honorarios del notario, el avalúo, los certificados y la inscripción en el Registro Público. En un departamento de $2 millones, calcula entre $100,000 y $160,000.
Casi todos los compradores preguntan por el enganche y la mensualidad; muy pocos por los gastos de escrituración, hasta que el notario envía el presupuesto. Esta guía te dice qué vas a pagar, quién lo paga y cuándo, para que lo tengas en tu presupuesto desde el día del apartado.
La escrituración es el acto ante notario público que formaliza la compraventa y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Sin escritura inscrita, legalmente la propiedad no está a tu nombre frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa o departamento en Mérida?
En Mérida, los gastos de escrituración suman entre 5% y 8% del valor de la operación. La variación depende del valor del inmueble, de si compras con crédito (el banco agrega avalúo, comisión y gastos de su propia escritura) y del notario elegido.
| Concepto | Qué es | Quién paga | Estimado |
|---|---|---|---|
| ISAI | Impuesto municipal por adquirir un inmueble | Comprador | Tarifa progresiva con cuota fija (art. 60); en un inmueble de $2 millones, $62,000 (3.1%) |
| Honorarios del notario | Elaboración y firma de la escritura | Comprador | Varía con el valor de la operación y el arancel notarial; pide presupuesto por escrito |
| Avalúo | Valuación del inmueble por perito autorizado | Comprador | Lo cobra el valuador y varía con el valor; con crédito, lo contrata el banco |
| Certificado de libertad de gravamen | Confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos | Comprador | Derecho de trámite en el INSEJUPY; consulta la tarifa vigente |
| Inscripción en el Registro Público | Registro de la escritura en el INSEJUPY | Comprador | Derecho de registro en el INSEJUPY; consulta la tarifa vigente |
| ISR por enajenación | Impuesto sobre la ganancia del vendedor | Vendedor | Variable; puede estar exento si es casa habitación del vendedor |
| Predial y agua al corriente | Adeudos previos del inmueble | Vendedor | Lo que se deba a la fecha de firma |
Fuentes: Ley de Hacienda del Municipio de Mérida (arts. 58 a 63, última reforma publicada el 30 de diciembre de 2024), INSEJUPY y práctica notarial. El rango total de 5% a 8% es una estimación de mercado de octubre de 2026; confirma cada concepto con el presupuesto por escrito de tu notario.
¿Cuánto se paga de ISAI en Mérida?
El ISAI en Mérida se calcula sobre el valor mayor entre el precio de adquisición, el valor de la cédula catastral vigente y el avalúo comercial (art. 58 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida). La tarifa es progresiva: una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente de cada rango. Lo paga el comprador, dentro de los 30 días hábiles siguientes al acto, a la escritura o a su inscripción, lo que ocurra primero.
La tarifa vigente de la ley (art. 60, última reforma publicada el 30 de diciembre de 2024) es: hasta $800,000, 2.5% del valor; de $800,000 a $3 millones, $20,000 más 3.5% del excedente de $800,000; de $3 a $42 millones, $97,000 más 4.5% del excedente de $3 millones; arriba de $42 millones, $1,852,000 más 5% del excedente. Si el avalúo sale por encima del precio pactado, el impuesto se calcula sobre el avalúo. Además, el avalúo debe llevar la constancia de validación del Catastro del INSEJUPY y tiene una vigencia de seis meses.
Ejemplo: escriturar un departamento de $2,000,000 en Mérida
Con un departamento de $2 millones pagado de contado, los gastos de escrituración estarían alrededor de $102,000 a $132,000, de los cuales $62,000 son ISAI. Si compras con crédito bancario, súmale avalúo bancario, comisión por apertura y gastos de la escritura de hipoteca; el total puede acercarse a $162,000.
| Concepto | Contado | Con crédito bancario |
|---|---|---|
| ISAI (tarifa del art. 60 sobre $2,000,000) | $62,000 | $62,000 |
| Notario, avalúo, certificados y registro (estimado) | $40,000 - $70,000 | $40,000 - $70,000 |
| Comisión por apertura y gastos del banco (estimado) | — | $20,000 - $30,000 |
| Total estimado | $102,000 - $132,000 (5.1% - 6.6%) | $122,000 - $162,000 (6.1% - 8.1%) |
Ejemplo ilustrativo elaborado por Ladrillos Inmobiliarios, octubre 2026. Pide siempre el presupuesto por escrito al notario.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
En Mérida, como en el resto de México, los gastos de escrituración e impuestos de adquisición los paga el comprador. El vendedor paga el ISR por la ganancia de la venta (si no está exento), los adeudos de predial y agua hasta la fecha de firma y, en su caso, la cancelación de su hipoteca.
Algunos desarrolladores ofrecen promociones de "gastos de escrituración incluidos" o un descuento equivalente. Si es así, pide que quede por escrito en el contrato de compraventa, con el concepto y el monto.
¿Cuándo se pagan los gastos de escrituración en una preventa?
En una preventa, los gastos de escrituración se pagan al final, cuando el desarrollo se entrega y se firma la escritura ante notario, no al apartar. Por eso conviene reservar ese dinero aparte: si la entrega es en 2028, el monto se calculará con el valor y la tasa vigentes en ese momento.
Lo que firmas al apartar es un contrato privado (promesa de compraventa o contrato de adhesión). Pide que indique qué notaría escriturará y cómo se determinarán los gastos.
Nuestro análisis: los errores que más vemos al cerrar
El error más común es presupuestar solo el enganche. Un cliente que junta el 20% de enganche y no reservó el 5-8% de gastos termina pidiendo prestado o retrasando la firma. El segundo error es no pedir el presupuesto notarial con anticipación: los notarios lo entregan sin costo y te permiten comparar.
Ventajas y riesgos de conocer los gastos antes de comprar
Ventajas
- Presupuestas el total real de la compra desde el apartado.
- Puedes negociar promociones de gastos incluidos con el desarrollador.
- Comparas notarías con presupuestos por escrito.
Riesgos si no los calculas
- Quedarte sin liquidez el día de la firma y retrasar la escrituración.
- Pagar más ISAI de lo previsto si el avalúo sale por encima del precio.
- Firmar con un inmueble con adeudos de predial o agua que no se revisaron.
En resumen
- Escriturar en Mérida cuesta en total de 5% a 8% del valor del inmueble.
- El ISAI de Mérida usa una tarifa progresiva con cuota fija (art. 60 de la Ley de Hacienda del Municipio) y se calcula sobre el valor mayor entre precio, valor catastral y avalúo; en un inmueble de $2 millones son unos $62,000.
- Los gastos de escrituración los paga el comprador; el ISR de la venta y los adeudos previos, el vendedor.
- En una preventa, los gastos se pagan al escriturar en la entrega, no al apartar.
- En un departamento de $2 millones, reserva de $100,000 a $160,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un notario en Mérida por escriturar?
Los honorarios del notario en Yucatán se rigen por el arancel de notarios del estado y dependen del valor de la operación. Pide siempre un presupuesto por escrito que separe honorarios, impuestos y derechos de registro; sumando todo, los gastos de escrituración en Mérida suelen quedar entre 5% y 8% del valor del inmueble.
¿Se pueden incluir los gastos de escrituración en el crédito hipotecario?
En general, no. Los bancos financian un porcentaje del valor del inmueble y piden que el enganche y los gastos de escrituración se paguen con recursos propios. Algunos productos bancarios y promociones de desarrolladores ayudan con una parte; revisa las condiciones vigentes con tu banco antes de firmar el contrato de compraventa.
¿Cuánto se paga de ISAI en Mérida?
El ISAI en Mérida usa una tarifa progresiva: 2.5% del valor hasta $800,000; de $800,000 a $3 millones, $20,000 más 3.5% del excedente; de $3 a $42 millones, $97,000 más 4.5% del excedente. En un inmueble de $2 millones son $62,000. Se calcula sobre el valor mayor entre el precio, el valor catastral y el avalúo, y lo paga el comprador al escriturar. Confirma la tarifa vigente con tu notario o con la Dirección de Finanzas del Ayuntamiento.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
El comprador paga los gastos de escrituración: ISAI, honorarios del notario, avalúo, certificados y registro. El vendedor paga el impuesto sobre la renta por la ganancia, si no está exento, y debe entregar el inmueble sin adeudos de predial ni de agua. Cualquier acuerdo distinto debe quedar por escrito en el contrato.
Conclusión
Los gastos de escrituración no son un detalle de último minuto: son entre 5% y 8% de tu compra. Inclúyelos en el presupuesto desde el apartado, pide presupuesto notarial por escrito y revisa si el desarrollador ofrece alguna promoción.
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Fuentes consultadas
- Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán (Congreso del Estado de Yucatán, última reforma 30 de diciembre de 2024)
- Ayuntamiento de Mérida
Sobre el autor
Jerry Medina es asesor inmobiliario certificado en Yucatán, con Licencia Tipo A REAI-INSEJUPY-A-00031 (vigencia 2026-2031), y responsable de Ladrillos Inmobiliarios en Mérida. Acompaña a compradores e inversionistas en Temozón Norte, el norte de Mérida, Cholul, Conkal, Dzityá y la costa de Yucatán, comparando precio por m², desarrollador y fechas de entrega antes de cada compra.
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